中國房地產(chǎn)形成產(chǎn)業(yè)應(yīng)該源于1979年之后，這之前，中國的居住條件客觀上確實(shí)不樂觀，建國二十多年來，機(jī)關(guān)單位企業(yè)一直實(shí)行的是“福利分房”，分房條件要綜合考核級(jí)別，工作年限，工作資格，特殊貢獻(xiàn)等等。也許，具有地方特色的“論資排輩”現(xiàn)象就是因此得以發(fā)揚(yáng)光大，并延伸到了很多領(lǐng)域。 

在居住問題上，建國二十多年來，除了農(nóng)村，基本不存在新增私有住房的現(xiàn)象，在一線城市，尤其是上海，住房緊張到難以想象的地步，一個(gè)家庭住上下鋪的太普遍不過了，曾經(jīng)見過一份資料，說是上海很多地方人均住房面積不到一平方，有的人家睡覺時(shí)身體在室內(nèi)，腳則伸到了門外，這是否有夸張的成分也無需考證了，但是，上海人口密度大，大量低矮的弄堂結(jié)構(gòu)建筑造成擁擠的居住條件確實(shí)是不容否認(rèn)的客觀事實(shí)。

而在其它很多城市的的周邊，小平房夾雜的土坯房、草房滿眼都是，三層以上的磚木結(jié)構(gòu)樓房很少很少，那些年，人們的低收入也制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工廠里的工人學(xué)徒工月工資18元，二級(jí)工每月21.5元的工資要供養(yǎng)一個(gè)家庭，中央最高領(lǐng)導(dǎo)人分為行政一、二、三級(jí)，最高工資每月也才504元。這樣的經(jīng)濟(jì)條件，購房、建房簡直是奢侈的幻想。 當(dāng)然，靠計(jì)劃供應(yīng)的糧食，肉類，副食品，蔬菜價(jià)格也很低，吃早餐，買米賣肉以分、角論價(jià)，低收入低價(jià)格低消費(fèi)維持基本生活條件到是也合理。只是，低價(jià)格應(yīng)付國內(nèi)的低收入雖然匹配，進(jìn)出口卻非常吃虧，反觀那時(shí)的中國，從建國后幾十年來一直被西方發(fā)達(dá)國家四面封鎖，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，科技發(fā)展，信息溝通，進(jìn)出口均受限制。

因?yàn)檫M(jìn)出口困難，緊鄰?fù)夂５南愀鄢闪诵轮袊ㄒ坏膶?duì)外口岸，但是，這個(gè)口岸卻被同為西方陣營的英國“租借”了99年并行使著管理權(quán)，嚴(yán)酷的國際形勢也因此造就了香港成為中華人民共和國在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)唯一能和外界溝通的進(jìn)出口通道，香港成了西方封鎖中國的緩沖區(qū)。占盡天時(shí)地利的香港因此逐漸發(fā)展成了世人眼中的自由貿(mào)易港，原本一片不起眼的漁村碼頭，變成了世界級(jí)的金融貿(mào)易中心之一�？梢赃@樣說，如果沒有十多年被西方封鎖的中國，就沒有香港的表面繁榮，就沒有香港背靠大陸狂賺外匯的條件，而這個(gè)過程中，也催生了香港一大批靠轉(zhuǎn)手倒賣投機(jī)發(fā)財(cái)?shù)谋┌l(fā)戶。而那些年，在客觀上中國一時(shí)也沒有辦法打破被西方四面封鎖的僵局，從建國初期四億五千萬人口增加到擁有十多億人口的大國，要想在四面楚歌的夾縫中求生存，進(jìn)出口貿(mào)易也只能長期依賴這批人，送錢給他們，讓他們發(fā)財(cái)，其實(shí)，香港的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)很簡單，就是轉(zhuǎn)手中國內(nèi)地的進(jìn)出口貿(mào)易，投機(jī)金融炒股，然后就是投機(jī)樓市炒房，同時(shí)，因?yàn)槔骝?qū)使，也滋生了香港不容小覷的黑社會(huì)勢力。

香港發(fā)財(cái)了，發(fā)了很多年的財(cái)，統(tǒng)治香港的英國政府認(rèn)為是他的功勞，以此對(duì)他治下的港人進(jìn)行了洗腦，豢養(yǎng)了一大批從骨子里滋生著奴性、傲慢和忘恩負(fù)義的只認(rèn)錢不認(rèn)人的白眼狼，今天鼓吹“港獨(dú)”的那個(gè)群體，正是這批白眼狼的后代。

再換個(gè)角度，在國內(nèi)，面對(duì)這樣的國際現(xiàn)狀，讓老百姓無法拒絕又不得不接受的是，為了避免社會(huì)主義的紅顏色被改變，政治運(yùn)動(dòng)一場接著一場驚心動(dòng)魄地展開，而這些運(yùn)動(dòng)，在凈化國人靈魂的同時(shí)，客觀上也對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了另一種制約，特別是“文化大革命”運(yùn)動(dòng)，全國從上至下幾乎各個(gè)領(lǐng)域都進(jìn)入了造反，奪權(quán)，文斗，武斗的悲劇性“窩里斗”循環(huán)，現(xiàn)在回看，造反派的所作所為完全是將國人的世界觀價(jià)值觀從懷疑直接到顛覆，文革運(yùn)動(dòng)從各個(gè)不同的層面觸及了每個(gè)人的心靈，在經(jīng)歷了漫長的十年動(dòng)亂后，直到一九七六年中央正式明確文革狀態(tài)才終結(jié)。

此時(shí)的國家，人口超過7億，卻百廢待興，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，發(fā)展科技，改善居住條件成了首當(dāng)其沖的重大問題，但是，國家那時(shí)那時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況堪憂，用當(dāng)年的話來說：“文革將中國的經(jīng)濟(jì)推到了崩潰的邊緣”，沒錢啊，怎么辦！？

借錢發(fā)展經(jīng)濟(jì)！ 在改革前沿深圳的某次高層研討會(huì)上，有人提出可以借鑒國外以土地向銀行作抵押貸款進(jìn)行建設(shè)的意見，說穿了這波操作實(shí)際上就是把不動(dòng)產(chǎn)利用起來變?yōu)榱鲃?dòng)資金推進(jìn)發(fā)展，后來有人把這形容為“吃子孫飯”。 這種土地抵押貸款的模式最先是由美國聯(lián)邦土地銀行向本地區(qū)的農(nóng)場和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以及與農(nóng)業(yè)有關(guān)的人士提供的以土地為抵押的貸款以刺激生產(chǎn)。 貸款的程序是: 借款人向土地銀行協(xié)會(huì)申請(qǐng)貸款，經(jīng)協(xié)會(huì)審查后，向土地銀行推薦，由土地銀行發(fā)放貸款，雙方共同負(fù)責(zé)；也有由協(xié)會(huì)獨(dú)家貸款，自行負(fù)責(zé)的。根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)任何單獨(dú)借款人放款限額不能超過一家聯(lián)邦土地銀行股權(quán)資本的20%，巨額借款可由幾家聯(lián)邦土地銀行之間共同安排承擔(dān)。貸款利率略低于其他農(nóng)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，但也以浮動(dòng)利率為主，有些土地銀行允許借款人在固定利率和浮動(dòng)利率之間進(jìn)行選擇。

提出提出借錢發(fā)展經(jīng)濟(jì)的專家們最早的以土地向銀行抵押置換進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的初衷原本是為了盤活資本，這建議本是一個(gè)不錯(cuò)的方式，有利于搞活經(jīng)濟(jì)，建議得到了認(rèn)同。

但是，在中國，建國幾十年來從來沒有過這種經(jīng)驗(yàn)，用當(dāng)年的話來說就是“摸著石頭過河”。所以，這過程中難免魚龍混雜泥沙俱下，很快這種模式就被濫用了，缺乏規(guī)范約束的抵押貸款很快就變了味。在投機(jī)商們的操縱下，資本到是盤活了，卻活得有些畸形，因?yàn)檫@些被盤活后的資本流入了國內(nèi)極少數(shù)不多于2%的個(gè)人手里，可以說，這種“摸著石頭過河”的提示觸發(fā)了很多經(jīng)歷了文革淬煉的人孕育出的“我在干什么我該干什么我要干什么”的潛意識(shí)。而此時(shí)，滯留城鎮(zhèn)的待業(yè)人員向找出路，知青返城想找出路，企業(yè)停工停產(chǎn)要復(fù)工生產(chǎn)，這么多年來，低工資低收入給很多人的潛意識(shí)中造成對(duì)工作環(huán)境不滿想找出路的也太多了。老百姓最想的就是手里多有點(diǎn)錢，積重難返的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇局面逼迫國家和不滿于現(xiàn)狀的人不得不破釜沉舟，背水一戰(zhàn)。結(jié)果就是因?yàn)槿狈芸亟?jīng)驗(yàn)，在很大程度上都成了觸發(fā)投機(jī)行為泛濫的因素，那時(shí)的中國 ，一句流行的語言成了暴發(fā)戶們的口頭語：“膽大騎龍騎虎，膽小騎的是抱雞母”，眾多頭腦靈活的人們敏銳地就嗅到了暴富發(fā)財(cái)?shù)奈兜馈?/span>

各地風(fēng)起云涌迅速串出了一大批空手套白狼的瘋狂“企業(yè)家”，他們借放開搞建設(shè)的機(jī)會(huì)，不擇一切手段找項(xiàng)目，找到項(xiàng)目后馬上就用項(xiàng)目征用的土地向抵押銀行貸款，然后用銀行貸款開始建房出售，房地產(chǎn)開發(fā)成了掙快錢的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)，而想改善居住條件買房的人也不需要一次拿出很多的錢只需交出一定的首付，有一段時(shí)間甚至有些地方還股吹只需支付10%或20%的“低首付”甚至“零首付”，所欠購房款則以按揭模式，公積金貸款模式分期向銀行償還，就可以獲得屬于自己新房的資格。